Enfrentarse a una ejecución hipotecaria es una de las peores cosas que puede experimentar un propietario. La vida es imprevisible: un acontecimiento vital adverso, como la pérdida del empleo o una discapacidad inesperada, puede provocar el impago de los préstamos hipotecarios. Los propietarios en peligro de perder su casa deben saber que el mejor recurso de que disponen es un agente inmobiliario especializado en ejecuciones hipotecarias.

Por qué los propietarios deberían trabajar con un agente inmobiliario especializado en ejecuciones hipotecarias

Los agentes inmobiliarios hacen más por los clientes que ayudarles a vender y comprar casas: saben cómo evitar las ejecuciones hipotecarias y prestan una ayuda inestimable a sus clientes. También disponen de muchos recursos para ayudar a sus clientes, como programas de asistencia y recomendaciones de prestamistas y abogados especializados en ejecuciones hipotecarias. En función de la situación del propietario, los agentes inmobiliarios pueden aconsejarle si debe trabajar con su prestamista para permanecer en su casa o venderla para saldar la deuda.

Alternativas a la ejecución hipotecaria que podría recomendar un agente inmobiliario

Las tasas de ejecución hipotecaria son costosas para los prestamistas y los administradores de hipotecas -aproximadamente el 28% del préstamo hipotecario-, por lo quesuele interesar al prestamista trabajar con los propietarios para evitar dar un paso tan drástico. Las siguientes son alternativas a la ejecución hipotecaria que pueden ayudar a los propietarios a conservar sus viviendas:

  • Refinanciación

    La refinanciación, una opción excelente para los propietarios que aún no han dejado de pagar la hipoteca, permite al prestatario alargar la duración del préstamo para reducir los pagos mensuales. Sin embargo, para poder optar a la refinanciación se requiere una buena puntuación crediticia y un patrimonio inmobiliario suficiente.

  • Reincorporación

    La ley federal obliga a los prestamistas a esperar un mínimo de 120 días tras el impago de una hipoteca antes de presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Los propietarios que dispongan de los fondos necesarios pueden reembolsar los pagos pendientes y las comisiones de demora antes de que finalicen los 120 días para restablecer su préstamo.

  • Reclamación parcial

    Los propietarios de viviendas con un préstamo de la FHA pueden optar a un préstamo sin intereses del HUD para saldar pagos atrasados. No es necesario devolver el préstamo hasta el final de la primera hipoteca o cuando el propietario venda la casa. Los propietarios deben cumplir los requisitos del HUD para poder optar a la ayuda.

  • Indulgencia de morosidad

    La indulgencia de morosidad es una opción excelente para los propietarios que esperan recuperarse pronto, ya que el prestamista acepta suspender o reducir temporalmente los pagos de la hipoteca. Sin embargo, el propietario de la vivienda debe cumplir todas las condiciones propuestas por el prestamista para evitar la ejecución hipotecaria y devolver los pagos atrasados.

  • Plan de amortización

    Los propietarios de viviendas pueden trabajar con sus prestamistas para establecer un plan de amortización que les permita repartir el importe impagado del préstamo en varios pagos futuros hasta que la hipoteca esté al día.

  • Modificación de la hipoteca

    Una modificación de la hipoteca es una opción para los propietarios de viviendas que se enfrentan a dificultades a largo plazo pero aún pueden hacer frente a parte del pago mensual de su hipoteca. Durante una modificación, el prestamista acuerda bajar los tipos de interés, ampliar los pagos y reintegrar los pagos vencidos en la hipoteca. Puede ser necesario un abogado para mediar en nombre del propietario, ya que los prestamistas suelen ser reacios a aceptar modificaciones de la hipoteca.

  • Condonación de pagos

    Aunque es poco frecuente, algunos prestamistas están dispuestos a perdonar el impago de una hipoteca.

Cómo pueden ayudar los agentes inmobiliarios a los propietarios que no pueden permanecer en sus casas

Si un propietario tiene tantas dificultades económicas que ya no puede permanecer en su casa, es crucial que tome medidas para evitar la ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria afecta negativamente a la puntuación crediticia y permanece en el informe crediticio de una persona durante siete años, lo que puede impedirle adquirir una vivienda en ese plazo. Las dos opciones siguientes son formas en que los propietarios pueden evitar que una ejecución hipotecaria figure en su informe crediticio:

  • Venta al descubierto

Si la vivienda está «bajo el agua» o su valor es inferior al importe restante del préstamo hipotecario, el prestamista puede aceptar una venta al descubierto. Todo el producto de la venta se destinará al prestamista, y el saldo restante del préstamo se condonará o se pagará como nueva deuda.

  • Escritura de reemplazo

Los propietarios que no quieran hacer frente a una venta al descubierto pueden transferir la escritura de la casa a su prestamista para quedar liberados del contrato hipotecario. Incluso si la casa está bajo el agua, el prestamista suele estar de acuerdo en perdonar cualquier deuda restante en la hipoteca.

¿Se enfrenta a una posible ejecución hipotecaria o ya se la han ejecutado? En Casa Real Properties, nuestros agentes inmobiliarios expertos en ejecuciones hipotecarias pueden ayudarle a explorar todas las opciones-incluyendo programas de asistencia, prestamistas y abogados-que pueden ayudarle a conservar su casa o evitar la ejecución hipotecaria en su informe de crédito.

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About the Author: Nancy Pavic

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Nancy Pavic is an expert in the New Jersey real estate market. For the past 25+ years, she has brokered Casa Real Properties, a well-distinguished real estate office in the Northern New Jersey area. Her prestigious awards include membership into the Top 1% of Realtors, the “Circle of Excellence” award by the New Jersey Association of Realtors, a front page cover spread of Top Agent Magazine, and a recipient of the Mayoral Award for Financial/Real Estate at the 2009 Paterson Women’s History Awards Ceremony.